Требуется согласие
В Госдуму внесен законопроект, которым предлагается запретить продажу транспортных средств (автомобилей, мотоциклов, снегоходов и др.) без письменного согласия второго супруга.
«В настоящее время для совершения остальных сделок по распоряжению общим имуществом супругов, в том числе транспортными средствами (мотоциклами, снегоболотоходами, мотовездеходами, снегоходами), согласие второго супруга презюмируется. Предполагается, что супруг, единолично заключивший сделку, действовал в интересах обоих супругов. Бремя доказывания обратного возлагается на супруга, который в сделке не участвовал. Для того, чтобы супругу, не участвовавшему в сделке, в судебном порядке признать такую сделку недействительной, ему необходимо доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на ее совершение. В условиях судебного разбирательства доказать это крайне затруднительно.
Судебная практика свидетельствует, что суды не выработали единого подхода к определению обстоятельств, которые необходимо установить в рамках оспаривания сделок, а также к их оценке. Подавляющее большинство сделок, заключенных одним из супругов и оспариваемых в судебном порядке вторым супругом, направлено на отчуждение транспортных средств, реже мотоциклов, снегоболотоходов, мотовездеходов, снегоходов. Доля оспаривания в судебном порядке сделок, по которым отчуждено иное движимое имущество, незначительна. Стоимость многих транспортных средств, мотоциклов, снегоболотоходов, мотовездеходов, снегоходов сопоставима, а в некоторых случаях превышает стоимость объектов недвижимости (квартир, домов, земельных участков, долей в них).
Требование о признании сделок по отчуждению транспортных средств (мотоциклов, снегоболотоходов, мотовездеходов, снегоходов) недействительными преимущественно заявляется при рассмотрении исков о разделе совместно нажитого имущества, а стоимость этого имущества может составлять значительную долю от стоимости общего имущества, подлежащего разделу. Предметом исков о разделе совместно нажитого имущества как правило выступают объекты недвижимости, транспортные средства (мотоциклы, снегоболотоходы, мотовездеходы, снегоходы), накопления и долги.
По данным Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации в 2022 году суды общей юрисдикции рассмотрели 42,7 тыс. споров, связанных с разделом совместно нажитого имущества, при этом в статистику не включены дела, начатые в 2022, но завершенные в 2023 году. Следует отметить, что судебные дела о разделе совместно нажитого имущества, в которых оспариваются сделки, осложняются совершением дополнительных процессуальных действий, изучением и оценкой дополнительных материалов, в связи с чем принятие судебного решения затягивается, а на суды возлагается дополнительная нагрузка, что влечет повышение расхода бюджетных средств. Решения (определения) судов по делам о разделе совместно нажитого имущества, в которых оспаривались сделки по отчуждению транспортных средств, зачастую обжалуются в апелляционном (кассационном) порядке именно в части признания, либо непризнания таких сделок недействительными.
В условиях того, что бремя доказывания недействительности сделки возложено на супруга, оспаривающего такую сделку, на практике, истцу крайне сложно убедить суд в том, что имеются установленные законом основания для возврата отчужденного имущества в состав совместно нажитого, подлежащего разделу. Довольно часто вторая сторона сделки является другом (знакомым), либо родственником продавца (дарителя), в связи с чем занимает его сторону и выступает против заявленных требований. В случае, если стороны сделки не знакомы, а приобретатель имущества является добросовестным покупателем, признание сделки недействительной может привести к нарушению его прав. При этом предмет доказывания, что сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга на совершение сделки не имеет четко установленных способов, методов и границ доказывания.
Для соблюдения баланса интересов супругов при распоряжении совместно нажитыми транспортными средствами (мотоциклами, снегоболотоходами, мотовездеходами, снегоходами), необходимо учитывать, что оспариваемые сделки как правило совершаются в предразводный период, а их совершение может быть направлено на сознательное исключение части имущества, подлежащего разделу, что по смыслу гражданского законодательства является злоупотреблением правом и извлечением преимущества из своего недобросовестного поведения.
Проектом федерального закона, (https://sozd.duma.gov.ru/bill/557616-8 ) предлагается установить, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению транспортными средствами (мотоциклами, снегоболотоходами, мотовездеходами, снегоходами), необходимо получить письменное согласие супруга. Согласие второго супруга может быть дано им в простой письменной форме, также не исключено совместное участие супругов в сделке. Когда на стороне продавца (дарителя) в договоре поименованы оба супруга, получение письменного согласия не требуется. Такое решение видится достаточным для соблюдения баланса интересов супругов, так как простая письменная форма согласия легко реализуема и не требует дополнительных расходов граждан как в случае с оформлением нотариального согласия. Сроки и порядок обжалования сделок по распоряжению транспортными средствами (мотоциклами, снегоболотоходами, мотовездеходами, снегоходами) предлагается определить по аналогии с требованиями к сделкам, требующим нотариального удостоверения.
Таким образом в случае судебного оспаривания сделки, супруг, не участвовавший в ней, освобождается от обязанности по доказыванию, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на совершение сделки, так как доказательством будет являться сам факт отсутствия письменного согласия. Нововведение позволит урегулировать порядок обжалования сделок по отчуждению транспортных средств (мотоциклов, снегоболотоходов, мотовездеходов, снегоходов). В отличие от сделок, требующих нотариального согласия, переход права собственности по сделкам по отчуждению транспортных средств (мотоциклов, снегоболотоходов, мотовездеходов, снегоходов), наступает с момента заключения сделки и передачи имущества и не связано с самой регистрацией. В этой связи отсутствует необходимость изменять порядок регистрации и требовать от заявителей дополнительных документов (свидетельство о заключении / расторжении брака, письменное согласие) для совершения регистрационных действий.» (Цитата из пояснительной записки к законопроекту).
Комментарий почетного адвоката России, медиатора, Елены Валерьевны Колотильщиковой:
«Сейчас вся судебная практика исходит из презумпции добросовестного поведения супругов как во время брака, так и в период его расторжения. Это касается и расходования денежных средств, получаемых в качестве доходов тем или иным супругом, и получения заемных денежных средств по инициативе одного из супругов (как правило на потребительские кредиты или открытие кредитной карты согласие второго супруга банк не запрашивает, в отличие от ипотечных займов) и совершения сделок с движимым имуществом по его приобретению и отчуждению.
Однако, в реальности семейная жизнь зачастую полна тайн, которые начинают вскрываться именно в период расторжения брака и тогда получается, что супруг, который не знал о недобросовестности своего партнера оказывается в менее защищенном положении и вынужден прибегать к судебной защите для восстановления нарушенного права, а это время, нервы и деньги. А вот результат такого судебного разбирательства, к сожалению, не всегда предсказуем.
Проанализировав вышеуказанное предложение о внесении изменений в статью 35 Семейного кодекса Российской Федерации, могу сказать, что оно неоспоримо направлено на защиту соблюдения баланса интересов супругов, и в случае его принятия приведет к исключению возможности злоупотребления правом и извлечения выгоды из своего недобросовестного поведения в части отчуждения транспортных средств, приобретенных в браке для недобросовестного супруга целью которого, например, является уменьшение количества нажитого в браке имущества, подлежащего разделу при его расторжении.
В этом случае мы также сможем наблюдать снижение количества споров об оспаривании подобных сделок, что как следствие снизит нагрузку на суды, которая в настоящее время, тем более в больших городах, представляется чрезмерной».
Изменения в законе для дольщиков
Кириллова Вероника Владимировна, руководитель Департамента экспертизы и оценки «Профит эксперт», судебный эксперт, прокомментировала для читателей журнала «Российский адвокат» основные изменения в законодательстве о долевом строительстве с 1 марта 2025 года и дала практические рекомендации для дольщиков:
С 1 марта 2025 года в силу вступили изменения в законодательстве, которые позволили застройщикам использовать собственные стандарты качества отделки.
На первый взгляд, это выглядит как гибкий подход к строительству, но на практике вызывает серьёзную обеспокоенность.
Теперь застройщик может применять внутренние стандарты отделки, если:
– они включены в ДДУ (договор долевого участия),
– зарегистрированы в Росреестре,
– и не ниже минимальных требований, установленных Минстроем России.
На практике это создаёт опасность формальной сдачи жилья с минимальными затратами, без соблюдения нормального уровня качества.
Эксперты уже фиксируют примеры, когда застройщики аргументируя: «по нашему стандарту так можно»:
– легализуют неровные стены с отклонениями более 15 мм;
– сдают квартиры с пустотелой стяжкой и без шумоизоляции;
– не устанавливают вентиляционные решётки, ссылаясь на то, что их стандарт этого не требует и т.д.
Ключевой момент для защиты дольщика – это ГОСТы и СНиПы.
Даже если в договоре указаны внутренние стандарты застройщика, в судебной экспертизе приоритет отдается федеральным строительным нормам — СП, СНиП, ГОСТ.
Пример из практики: в договоре указано: «отделка — белая краска», но фактически нанесён слой в 50 мкм, а по ГОСТу минимально допустимо — 150 мкм.
Это признаётся строительным дефектом, подлежащим устранению или компенсации — независимо от мнения застройщика.
Всё решает формулировка вопроса в судебной экспертизе.
Именно от того, как суд сформулирует вопрос к эксперту, зависит весь исход дела. Один и тот же объект может получить противоположные оценки при разных формулировках.
Сравним два подхода:
Формулировка №1 (грамотная):
«Имеются ли недостатки внутренней отделки, нарушающие требования действующих строительных норм (СП, ГОСТ)?»
В этом случае эксперт сравнивает объект с нормативами. Любые отступления от ГОСТов и СНиПов будут признаны дефектами.
Формулировка №2 (рисковая):
«Имеются ли недостатки с учётом условий ДДУ и внутренних стандартов застройщика?»
Тут эксперт ограничен тем, что написано в договоре. Если стандарт застройщика допускает, например, уклон пола в 1,5 см на 2 метра, — это не будет нарушением, даже если это явный брак.
Вывод: формулировка экспертных вопросов в суде — ключ к защите прав дольщика.
Юристу важно настаивать, чтобы в определении суда были отражены ссылки на СП и ГОСТ, а не только на внутренние регламенты застройщика.
На практике это приведет к усложнению и удорожанию экспертиз. Экспертам придётся изучать не только ГОСТы, но и внутренние стандарты застройщика, разбирать содержание ДДУ, проектную документацию и пр. Что потребует больше времени, больше расходов, больше путаницы.
Срок гарантии теперь — всего один год, а ведь многие серьёзные дефекты проявляются позже:
– трещины, деформации, протечки — через 12–24 месяца,
– вздутие полов— тоже не сразу.
– проблемы с окнами – возможно выявить в осенне-зимний период
В соответствии с новыми сроками, если проблема появилась на 14-м месяце, то застройщик уже не обязан её устранять. Это реальность 2025 года. Застройщик получил больше свободы, а вот дольщик оказался в более уязвимом положении.
Прогноз по судебной практике после 1 марта 2025 года. С учётом новых норм, судебная практика будет развиваться по следующим направлениям:
1. Борьба за допустимость “внутренних стандартов”
Суды будут разбирать: законно ли были включены стандарты в договор, зарегистрированы ли они в Росреестре, являются ли они хуже минимальных, установленных государством.
Возможно предположить, что в ряде дел суды будут признавать недействительными положения договора, если: дольщик не получил стандарты до подписания ДДУ; положения явно ухудшают положение потребителя.
2. Рост экспертиз по качеству отделки
Судебные споры будут чаще сопровождаться: заключениями экспертов о несоответствии качеству, даже по внутренним стандартам; спорами о допустимости ссылок на ГОСТы в случае отсутствия норм у застройщика.
Прогноз: будет установлена судебная практика, по которой застройщик обязан доказывать, что его внутренние стандарты соответствуют минимальным требованиям по качеству.
3. Споры об ограничении компенсации (3%)
Новое правило ограничивает компенсацию за дефекты отделки 3% от стоимости квартиры.
Ожидаемые прецеденты:
– оспаривание этой нормы как несоразмерной;
– попытки признать её не подлежащей применению при грубых нарушениях;
– судебные иски о признании положений договора, ограничивающих компенсацию, противоречащими основам закона о защите прав потребителей (в случае обращения в КС РФ).
В заключении, мои рекомендации для дольщиков на что обращать внимание при приёмке квартиры (с учётом новых стандартов):
- Внимательно изучить ДДУ (есть ли в договоре пункт о применении внутренних стандартов застройщика, приложены ли эти стандарты, подпадают ли они под нормы Минстроя).
- Попросить копию внутренних стандартов застройщика (это не право застройщика, а ваша обязанность — знать, с чем сравнивать при приёмке, при отсутствии стандартов действует обычная техническая нормативка (СП, ГОСТ)).
- Сделать замеры уклонов и отклонений (перепады полов, отклонения стен, кривизна откосов — всё фиксируется в см, используйте лазерный уровень и рулетку (лучше — с экспертом)).
- Проверить работу систем: вентиляция (должен быть тяговой поток воздуха); отопление (нет ли холодных радиаторов); водоснабжение и канализация (отсутствие протечек, давление воды).
- Фиксируйте всё в акте осмотра (не подписывайте акт приёма, пока не будут зафиксированы все замечания, помните: подпись = Ваше согласие с качеством).
- Фото- и видеосъёмка (подтверждение дефектов в случае судебного спора).
- Обратите внимание на материалы отделки (использованы ли указанные в проекте или ДДУ, нет ли замены на более дешёвые).
- Проверить окна и балконы (герметичность, отсутствие продуваний, работоспособность створок).
- Оценить шумоизоляцию (не соответствует требованиям – зафиксируйте шумомером).
- Если не уверены, пригласите независимого эксперта (экспертиза при приёмке — минимальные затраты на фоне возможных переделок).