Изменения в законе для дольщиков
Кириллова Вероника Владимировна, руководитель Департамента экспертизы и оценки «Профит эксперт», судебный эксперт, прокомментировала для читателей журнала «Российский адвокат» основные изменения в законодательстве о долевом строительстве с 1 марта 2025 года и дала практические рекомендации для дольщиков:
С 1 марта 2025 года в силу вступили изменения в законодательстве, которые позволили застройщикам использовать собственные стандарты качества отделки.
На первый взгляд, это выглядит как гибкий подход к строительству, но на практике вызывает серьёзную обеспокоенность.
Теперь застройщик может применять внутренние стандарты отделки, если:
– они включены в ДДУ (договор долевого участия),
– зарегистрированы в Росреестре,
– и не ниже минимальных требований, установленных Минстроем России.
На практике это создаёт опасность формальной сдачи жилья с минимальными затратами, без соблюдения нормального уровня качества.
Эксперты уже фиксируют примеры, когда застройщики аргументируя: «по нашему стандарту так можно»:
– легализуют неровные стены с отклонениями более 15 мм;
– сдают квартиры с пустотелой стяжкой и без шумоизоляции;
– не устанавливают вентиляционные решётки, ссылаясь на то, что их стандарт этого не требует и т.д.
Ключевой момент для защиты дольщика – это ГОСТы и СНиПы.
Даже если в договоре указаны внутренние стандарты застройщика, в судебной экспертизе приоритет отдается федеральным строительным нормам — СП, СНиП, ГОСТ.
Пример из практики: в договоре указано: «отделка — белая краска», но фактически нанесён слой в 50 мкм, а по ГОСТу минимально допустимо — 150 мкм.
Это признаётся строительным дефектом, подлежащим устранению или компенсации — независимо от мнения застройщика.
Всё решает формулировка вопроса в судебной экспертизе.
Именно от того, как суд сформулирует вопрос к эксперту, зависит весь исход дела. Один и тот же объект может получить противоположные оценки при разных формулировках.
Сравним два подхода:
Формулировка №1 (грамотная):
«Имеются ли недостатки внутренней отделки, нарушающие требования действующих строительных норм (СП, ГОСТ)?»
В этом случае эксперт сравнивает объект с нормативами. Любые отступления от ГОСТов и СНиПов будут признаны дефектами.
Формулировка №2 (рисковая):
«Имеются ли недостатки с учётом условий ДДУ и внутренних стандартов застройщика?»
Тут эксперт ограничен тем, что написано в договоре. Если стандарт застройщика допускает, например, уклон пола в 1,5 см на 2 метра, — это не будет нарушением, даже если это явный брак.
Вывод: формулировка экспертных вопросов в суде — ключ к защите прав дольщика.
Юристу важно настаивать, чтобы в определении суда были отражены ссылки на СП и ГОСТ, а не только на внутренние регламенты застройщика.
На практике это приведет к усложнению и удорожанию экспертиз. Экспертам придётся изучать не только ГОСТы, но и внутренние стандарты застройщика, разбирать содержание ДДУ, проектную документацию и пр. Что потребует больше времени, больше расходов, больше путаницы.
Срок гарантии теперь — всего один год, а ведь многие серьёзные дефекты проявляются позже:
– трещины, деформации, протечки — через 12–24 месяца,
– вздутие полов— тоже не сразу.
– проблемы с окнами – возможно выявить в осенне-зимний период
В соответствии с новыми сроками, если проблема появилась на 14-м месяце, то застройщик уже не обязан её устранять. Это реальность 2025 года. Застройщик получил больше свободы, а вот дольщик оказался в более уязвимом положении.
Прогноз по судебной практике после 1 марта 2025 года. С учётом новых норм, судебная практика будет развиваться по следующим направлениям:
1. Борьба за допустимость “внутренних стандартов”
Суды будут разбирать: законно ли были включены стандарты в договор, зарегистрированы ли они в Росреестре, являются ли они хуже минимальных, установленных государством.
Возможно предположить, что в ряде дел суды будут признавать недействительными положения договора, если: дольщик не получил стандарты до подписания ДДУ; положения явно ухудшают положение потребителя.
2. Рост экспертиз по качеству отделки
Судебные споры будут чаще сопровождаться: заключениями экспертов о несоответствии качеству, даже по внутренним стандартам; спорами о допустимости ссылок на ГОСТы в случае отсутствия норм у застройщика.
Прогноз: будет установлена судебная практика, по которой застройщик обязан доказывать, что его внутренние стандарты соответствуют минимальным требованиям по качеству.
3. Споры об ограничении компенсации (3%)
Новое правило ограничивает компенсацию за дефекты отделки 3% от стоимости квартиры.
Ожидаемые прецеденты:
– оспаривание этой нормы как несоразмерной;
– попытки признать её не подлежащей применению при грубых нарушениях;
– судебные иски о признании положений договора, ограничивающих компенсацию, противоречащими основам закона о защите прав потребителей (в случае обращения в КС РФ).
В заключении, мои рекомендации для дольщиков на что обращать внимание при приёмке квартиры (с учётом новых стандартов):
- Внимательно изучить ДДУ (есть ли в договоре пункт о применении внутренних стандартов застройщика, приложены ли эти стандарты, подпадают ли они под нормы Минстроя).
- Попросить копию внутренних стандартов застройщика (это не право застройщика, а ваша обязанность — знать, с чем сравнивать при приёмке, при отсутствии стандартов действует обычная техническая нормативка (СП, ГОСТ)).
- Сделать замеры уклонов и отклонений (перепады полов, отклонения стен, кривизна откосов — всё фиксируется в см, используйте лазерный уровень и рулетку (лучше — с экспертом)).
- Проверить работу систем: вентиляция (должен быть тяговой поток воздуха); отопление (нет ли холодных радиаторов); водоснабжение и канализация (отсутствие протечек, давление воды).
- Фиксируйте всё в акте осмотра (не подписывайте акт приёма, пока не будут зафиксированы все замечания, помните: подпись = Ваше согласие с качеством).
- Фото- и видеосъёмка (подтверждение дефектов в случае судебного спора).
- Обратите внимание на материалы отделки (использованы ли указанные в проекте или ДДУ, нет ли замены на более дешёвые).
- Проверить окна и балконы (герметичность, отсутствие продуваний, работоспособность створок).
- Оценить шумоизоляцию (не соответствует требованиям – зафиксируйте шумомером).
- Если не уверены, пригласите независимого эксперта (экспертиза при приёмке — минимальные затраты на фоне возможных переделок).
Напутственное слово
Принявшим присягу адвокатам 30 января 2025 года:
«Дорогие коллеги, для начала, хочу от всего сердца поздравить вас с началом адвокатской деятельности, пожелать успехов, терпения, веры в себя и уверенности в своём выборе!
Начало адвокатского пути – новый этап вашей жизни, и я хочу немного направить вас, поделиться опытом, чтобы испытания, которые, совершенно точно, предстоит пройти каждому, вы воспринимали как то, что сделает вас профессиональнее, сильнее, лучше! Не все эти советы будут связаны с юридической деятельностью, но точно будут отражать путь профессионального становления!
Прежде чем поговорить с вами о серьезном пути, который, предстоит всем вам пройти, я открою двери этого кабинета. Для меня, как и для многих ныне живущих адвокатов, он своего рода адвокатский алтарь. Однако, в отличие от церковного алтаря, где происходит очищение, не вы будете очищаться сегодня, а я. И может быть, спасу невинную душу от ран, которые порой приносит звание адвоката.
Как говорил современник моего дедушки: «Не читайте утренних газет по утрам». Я скажу вам как ваш современник: не читайте их вовсе — это пустое занятие для личного развития.
Вы скажете: «Читать юридические труды мэтров?» Увы, и тут вы «попадете в лужу». По утрам их тоже не стоит читать.
Так что же читать? Читайте художественную литературу — Бодлера, Бродского, Цветаеву, сонеты Шекспира. Только не читайте утренних газет.
Юридическую литературу вам придется читать всю свою адвокатскую жизнь, но только не читайте ее по утрам — это мой вам напутственный совет.
Прочитав вдохновляющие строки признанных и непризнанных авторов, вспомните о своих родителях и детях — они ваша сила, они те, кто всегда будет вас поддерживать. Помните это. Друзья могут отвернуться, любимый человек предать, родители и дети — никогда.
Знайте также, что нет для адвоката проходящих судебных процессов. Каждое судебное заседание — это битва, битва с самим собой. Достоин ли я права быть адвокатом своего доверителя? Всё ли я правильно делал? Так ли я ему всё объяснил? Смогу ли я применить все свои знания и опыт?
Каждое заседание — это жизнь или смерть для вас как для юриста-адвоката.
Готовы ли вы на это?
Есть такие прекрасные определения: РЕМЕСЛЕННИК — ХУДОЖНИК.
Повезло тем, кто понимает суть и глубину этих понятий, и понимает, о чём я говорю, от этого понимания зависит многие принятые вами решения, и чем яснее вы понимаете это, тем лучше для вас и ваших доверителей!
Задавайте себе этот вопрос постоянно: «Кто я?»
Если ты ремесленник, это неплохо: ты освоил профессию, знаешь, где какой суд находится, как войти в зал и в какой момент сказать: «Да, Ваша честь». А после приговора добавить: «Это общая статистика, обычное дело».
Но если вы художник, то:
• Вы не будете спать ночью перед процессом.
• Перед залом суда вас будет подташнивать.
• Вы будете проклинать тот день, когда решили стать адвокатом.
Вас будет бить озноб, когда дойдет дело до вас и вашего слова. А оно, я вам гарантирую, дойдет. И вот тогда, когда вы встанете и начнете говорить свою защитительную речь, вы почувствуете крылья и силу — ту силу, ради которой к вам пришли за юридической помощью.
Вы, как защитники, будете на высоте. Но решение выносите не вы, а суд.
Результат — обвинительный приговор.
Готовы ли вы к этому?
К этому готов ремесленник, но не художник.
Но если вы художник, вы вспомните о родителях, о своих детях и любимом человеке. Вам захочется быть нежным и искренним — вы ощутите в себе Деда Мороза и немного волшебника. Если почувствуете это, вы не потеряны для адвокатуры, и двери для вас открыты.
Для адвоката нет его личной истории. Если ты стал победителем в одном деле, это не значит, что ты будешь им в следующем.
Мы не спортсмены, мы творцы. Каждое дело мы начинаем с чистого листа.
Готовы ли вы к этому?
Я верю в магию. Предположим, что каким-либо волшебным образом в вас вселятся выдающиеся адвокаты — такие, как Антифий Афинский, Марк Цицерон, Гюнтер, Плевако, Каминская, Кони, Спасович, Резник, Мирзоев. Список может быть больше. Знайте: вы пустое место, пока не начнете писать свою собственную историю — историю СВОЕЙ жизни.
Не гонитесь за успехом.
Успех, слава — пустые звуки. Они никогда не звучат в фанфарах — шипящие звуки, проверьте: произнесите.
Путь адвоката прокладывают его ум и фантазия. Не будьте пассивными, даже когда этого требует ваше существо. Только активные действия приведут вас либо к успеху, либо к краху.
Готовы ли вы к этому?
Будьте скромны в своих самых смелых ожиданиях и богаты в своих самых скромных желаниях.
И теперь самое главное.
Сейчас я двери закрою, и пути назад не будет.
Адвокат, как воздушный шар – наполняясь добром – взлетает, а если пропускает – падает.
Каждому из вас придется упасть, как глубоко, так и больно.
Посмотрите на нас. Мы все ошибались и падали, но нашли в себе силы, чтобы подняться и идти дальше.
Вы теперь в нашем адвокатском сословии, и мы всегда рядом.
И пусть мои современники Совета меня не судят.
На моем пути, как и на пути каждого из членов Совета, оказались адвокаты-наставники, которых мы помним всю жизнь.
А теперь – мой главный совет, и запомните его на всю жизнь — он поможет вам во многих ситуациях.
Уж если так сложится, что в вашей жизни рядом не окажется достойного наставника, это не повод уходить из профессии. Подумайте: а может, его просто нет, потому что наставником должны стать вы сами?
А теперь — мысли о будущем.
Возможно, спустя много лет, уже будучи зрелыми и состоявшимися адвокатами, проходя мимо этого скромного старинного здания, вы скажете своим последователям российской адвокатуры:
«Вот тут я давал присягу адвокатуре, а свидетелями этому были — Зубков, Резник, Кипнис, Клювгант, Поляков, Живина, Рубинштейн, Обозов…»
Прошу Вас помнить этот день и не забывать: истинный адвокат не ремесленник — он художник.
Закончу свое напутственное слово прекрасным четверостишьем, в честь новорожденных адвокатов.
Ты плакал, друг, на свет родясь,
А окружавшие смеялись.
Живи же так, чтоб умер ты, смеясь,
А окружавшие в слезах остались.